חוזה שכירות ופינוי שוכר

האזנות סתר והקלטת שיחה
ינואר 17, 2016
דיניעובד
פיטורי עובד בגין שירות מילואים
ינואר 17, 2016

חוזה שכירות ופינוי שוכר

חוזה שכירות שלא כמו חוזה לרכישה או מכירת דירה הינו מסמך די פשוט לכאורה בו הצדדים מסכמים את תנאי השכירות ביניהם כולל תשלומים מועדי סיום החוזה וכו'. לא חייבים לקחת עו"ד לצורך עריכת הסכם שכזה, כמו שגם לא חייבים ללכת לרופא שיניים על מנת לעקור שן, אולם , ברור שאצל רופא השיניים יכאב פחות, כך גם ניתן להניח אצל עו"ד בעת עריכת חוזה שכירות.
עיקר הבעיות העולות מחוזה זכירות אינו בעריכתו אלא בשאלה מה אם ?!

זכיתי מספר פעמים לשמוע סיפורים על דיירים המפסיקים לשלם שכר דירה ומסרבים להתפנות, השוכר הופך למתנחל קבוע בדירה, ומולו עומדים המשכירים, חסרי אונים וללא אפשרויות לפעול. קיימת נטייה לחשוב כי ניתן לנתק חשמל ומים וכד' לשוכר השורר אולם אין זה פשוט ובד"ך מדובר בפעולה בלתי אפשרית, גם החלפת מנעול אינה מועילה כמו גם ניסיון להגיש תלונה במשטרה. המשכירים מוצאים עצמם חסרי עונים ונאלצים לכתת רגליים לבתי משפט ובדרך כלל גם נשארים עם החשבונות שלא שולמו, לאחר פינוי על פי חוק.

כאמור למשכיר פתוחה האפשרות להגיש תביעת פינוי לבית המשפט המוסמך, אולם הליך משפטי זה הנו הליך בעל עלות והעשוי להתנהל בבית המשפט במשך מספר חודשים ולעתים אף יותר.
כולם בטוחים שלהם "לי זה לא יקרה" האומנם ?!
בחוק המקרקעין, קיים סעיף המאפשר לבעל דירה לפנות אדם מהנכס ואת תכולתו ואולם, לא מזמן פגשתי אדם אשר נעצר בשל שימוש בכוח לפינוי שוכר סרבן.
אז מה עושים?
ניסוח חוזה בשיתוף עורך דין מאפשר למשכיר מרווח תמרון גדול ברוב הבעיות העלולות להעלות במהלך תקופת השכירות. עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין, והמכיר את שוק הנדל"ן באזור הדירה המיועדת להשכרה, יכול בעת השכרת הדירה לספק פתרונות יעילים לדרישות המשכיר. מומלץ להכין מראש רשימה מסודרת של דרישות בעניין הסדר תשלומי שכר דירה, ארנונה, חשמל, מים וכד'. חשוב גם לקבוע באופן ברור את מועדי התשלום, וכן את הסנקציה אם לא יתבצעו התשלומים בזמן.
לדוגמא: שוכר התחייב לתקופת שכירות של שנה עם אופציה לשנה נוספת, והביא שני ערבים לחתימת החוזה. החוזה נחתם בביתו של המשכיר, ללא התייעצות עם עו"ד, אך נכחו שני הערבים שחתמו גם כן. לקראת סוף שנת השכירות הודיע השוכר לבעל הדירה, כי הוא מעוניין להמשיך לגור בנכס לשנה נוספת.
לאחר כחודש, משהחלה כבר שנת האופציה, הפסיק הדייר לשלם חלק מהחשבונות. ניסיונותיו של המשכיר לדבר עם הדייר העלו חרס, והמשכיר החליט לפנות לערבים. כאן נגלה למשכיר ההפתעה !!!
הערבים טענו ובצדק, כי הערבות שעליה חתמו הייתה לשנה הראשונה בלבד, ואין לבוא אליהם בטענות לתקופה שלאחר שנה זו. אותו משכיר נאלץ במשך 5 חודשים לכתת רגליים בבתי המשפט עד לקבלת צו פינוי, ואת הפסדיו בגין חובות ארנונה, מים, חשמל וטלפון – בסכום של 16,000 ₪ – שילם מכיסו.
מקרה כזה ניתן היה למנוע, הן בניסוח חוזה באופן טוב יותר והן בשימוש באמצעי הרתעה אחרים כגון שטרי חוב, הפקדת צ'קים, צ'קים בנקאיים וכד'.
משכיר, המאפשר לשוכר – שבמרבית המקרים הוא אינו מכיר – להתגורר בדירה, משאיר בידי השוכר רכוש יקר-ערך. המשכיר אינו יכול לפקח באופן תמידי על הנעשה בדירה שהשכיר.
לאורך השנים, ובעיקר בשל העובדה כי המצב הכלכלי של הפרט בארץ נתון לשינוי תמידי, רבים הם המקרים שבהם השוכר נמנע מסיבות שונות מלשלם דמי שכירות, תוך שהוא מפזר הבטחות כי ישלם בהקדם. חוזה שכירות נבחן, בעיקר במצבים כמו זה המתואר, כאשר השאלה היא באיזו מהירות, ואם בכלל, יוכל המשכיר לגבות מהשוכר את דמי השכירות ולהפחית את נזקו. חוזה שכירות שנערך בשיתוף עורך דין המנוסה בתחום המקרקעין מבטיח, בחלק לא מבוטל מהמקרים, כי החוזה כולל ביטחונות וכלים, שיאפשרו למשכיר לגבות, ביתר קלות, את דמי השכירות המגיעים לו ולפנות את השוכר במהירות האפשרית.
חשוב גם לזכור את הצד השני בתמונה, השוכר. לצערנו, ישנם שוכרים "מתנחלים" הגורמים להפסד כספי ולעגמת נפש, אך חשוב לזכור כי ישנו קהל רחב של שוכרים ענייניים ורציניים. "הקשחת יתר" בתנאי חוזה שכירות תביא לבריחת שוכר, ולא זאת המטרה. עריכת חוזה שכירות המתאים למשכיר ולשוכר גם יחד מניבה מיקסום יעילות לשני הצדדים. חוזה שכזה חייב לצפות מצב שבו השוכר יהיה מעוניין לצאת מהמושכר טרם סיום תקופת השכירות, וקביעת תנאים מוסכמים לכך תאפשר לשוכר חיסכון ניכר בדמי השכירות, במקרה שירצה לשנות את מקום מגוריו, ואף יאפשר לשוכר הזדמנות לרכישת הדירה באמצע תקופת השכירות במקרה ויהיו מעונינים הצדדים.

אורי אורם- עו"ד, מוסמך במינהל עסקים – MBA.

אין באמור במדור זה משום יעוץ משפטי ספציפי אותו יש לקבל בכל מקרה ומקרה לגופו.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>