בחירת עורך דין בעסקת נדלן

slide-lawyer-2.png
פיטורי עובד בגין שירות מילואים
ספטמבר 1, 2015
האזנות סתר והקלטת שיחה
ינואר 17, 2016

בחירת עורך דין בעסקת נדלן

מה כל כך חשוב בבירת עורך דין בעסקת נדלן ?

רכישת דירה היא בדרך כלל העסקה הגדולה ביותר של בני זוג בחייהם. המדובר ברכישת דירה שמחירה עשוי להיות בין חצי מיליון שקל, לבין מיליוני דולרים ומהווה הכנסה ממוצעת של משק בית במשך כ 15-20 שנה לפחות.

מיותר לציין, שעצם בחירת עורך דין בעסקת נדלן מאפשרת (לזוג צעיר שזו פעם ראשונה שלהם) לקבל טיפים בכל הקשור להלוואת ומשכנתא ברכישה, המלצות לגבי מה לבדוק בדירה ובתוכניות הבנייה וכד'. חשוב להבין שעו"ד אחראי על החוזה ווידוא העברת הבעלות על הנייר, עו"ד אינו אחראי כי המצב הקיים של הנכס זהה לזה שמופיע על התוכניות, עו"ד גם א יכול להיות אחראי לליקויים בדירה בין אם גלויים ובין אם לא שכן הוא אינו מבקר בנכס ונושאים אלו אינם מכוסים במסגרת אחריות מקצועית.עו"ד כן יכול להוות תעודת ביטוח בשני אופנים, האחת עריכת חוזה אשר יגן על הלקוח במידה ומשהו ישתבש ושתיים וידוא כי עם קבלת מלוא התמורה המופיע בחוזה יבוצע העברת הבעלות או הזכויות של הנכס על הנייר.

בחירת עורך דין בעסקת נדלן עשוי להיות מורכב מאוד וזאת לאור העבודה כי נכסים נייחים בארץ יכולים להופיע כרשומים באחד מארבע מוסדות שונים ( טאבו, מינהל מקרקעי ישראל, ההסתדרות הציונית, הממנוה על הרכוש הנטוש) ואם לא די בכך יש גם אפשרות שנכס יהיה רשום בשניים מתוך הארבע במקביל !!!! מקרים כאלה וגם אחרים עשויים להפוך את העסקה למורכבת יותר ומכאן הסיבה למה בחירת עורך דין בעסקת נדלן היא חיונית וצריכה להיעשות באופן מושכל והניסיון מלמד שעדיף איכות על כמות.

לא מעט, אני נתקל בקונים או מוכרים המבקשים את שירותיו של עו"ד לביצוע העסקה תוך שהם בוחרים את עורך הדין בהתאם למחיר שכר הטרחה וזה בסדר. ברור שכסף הוא מצרך דל וכולנו רוצים לחסוך ואז ההחלטה על בחירת עורך דין בעסקת נדלן היא מבוססת על כסף ולא על ניהול סיכונים ובמילים אחרות, לא על פי ניסיונו של עורך הדין בתחום או ידיעתו את תחום הנדל"ן.

להלן דוגמאות מהחיים המהווים רמזור אדום , לכל רוכש או מוכר פוטנציאלי.

זוג ביקש לרכוש דירת יד שניה שלבעל הדירה משכנתא בשווי של 40% מערך העסקה. עו"ד שייצג את הצדדים, לא קבע מנגנונים לוידוא סילוק המשכנתא במועד מסוים ולא וידא הפקדת סכום כסף בנאמנות לכיסוי גובה המשכנתא, אלא כל הכסף ניתן למוכר שכמוב התחייב לסלק את המשכנתא, ההמשך הוא ברור, המוכר את כל הכסף וברח לארה"ב והזוג תבע את עור דינם.

עורך הדין חוייב על ידי בית המשפט לשלם את המשכנתא של הדירה לידי לקוחותיו ובנוסף חוייב בהוצאות נוספות.

מקרה נוסף למה בחירת עורך דין בעסקת נדלן צריך להיעשות בהתאם לניסיונו בתחום: עורך דין שלא ווידא מהו גובה סכום הנדרש לתשלום אגרת היטל השבחה בעסקת רכישת בית ולכן לא דאג שישאר כסף בטרם קבלת אישור על תשלום היטל השבחה ( היטל השבחה הינו מס של רשות תכנון מקומית ולא מס שבח המהווה מיסוי למדינה בדומה למס הכנסה) עורך הדין חויב על ידי בית המשפט לממן למוכרים את אגרת היטל ההשבחה כולה.

החשיבות של בחירת עו"ד המומחה בתחום הנדלן ולעניין זה בכל תחום אחר הוא דומה לביטוח מקיף ברכב חדש – אדם קונה רכב בשווי 150,000 ש"ח ולוקח ביטוח מקיף בכ- 3,500 ש"ח בשנה ולו רק שיוכל לישון בבית בשקט שאם יגנבו את הרכב בלילה ידע שיש לו מאיפה לתבוע, לעומת זאת זוג קונה בית בשווי מיליון וחצי ש"ח ( פי 10 מהרכב) ומעדיף לחסוך כמה אלפי שקלים (בתשלום חד פעמי ולא שנתי כמו בביטוח רכב) ואם תהיה בעיה בעסקה עשויים למצוא את עצמם בלא דירה בלא כסף ואפילו בלא אפשרות לתבוע מישהו !!!

נכון כמות עורכי הדין בשוק, גדל משנה לשנה ואפשר לעבור עו"ד לעו"ד ולהתמקח אך מה שרוב האנשים לא יודעים הוא כי: מעל שמונים אחוזים מהתלונות המגיעות ללשכת עורכי הדין בעניין רשלנות עו"ד הנם בתחום עסקאות הנדלן.

אחוז גבוה זה נובע רק מסיבה אחת: היות תחום המקרקעין בארצנו סבוך ביותר וכן מהסיבה שכל עורך דין המחזיק רישיון, רשאי לבצע עסקאות נדלן, מבלי ניסיון כלשהו או רקע קודם בתחום, להבדיל ממדינת אחרות שבו עו"ד רשאי לעסוק בתחום רק אם הוכיח הבנה וידע רחב.

המלצתי הינה כדלקמן: רוצים קנות או למכור נכס – תשאלו חברים שרכשו דירות או מכרו דירות, מי היה עורך דינם בעסקה ומה דעתם עליו, בנוסף חפשו באינטרנט ביקורות וכד'. המלצה נוספת תשתדלו ככל שניתן לקחת עו"ד באזור המוניציפלי של הנכס הנרכש / נמכר, זה רק יעזור כשצריך לפנות לאישורי מהעיריה וכד'.

עלויות שכר טרחת עו"ד כשיקול לבחירת עורך הדין, אינה נבונה ויכולה לגרום להוצאות מיותרות ועגמת נפש בעתיד ולכן בחישוב של ניהול סיכונים מוטב לשלם קצת יותר ולישון בשקט מאשר ללכת לישון ולהצטער למחרת.

 

 

אורי אורם- עו"ד, מוסמך במינהל עסקים – MBA.

אין האמור בכתבה זו משום יעוץ משפטי אשר יש לקבל ע"פ עובדות כל מקרה לגופו

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>